“Primero tengo que juntar el 20%.” Es una de las frases que más escuchamos, y una de las que más familias tienen rentando por años de más. La realidad es que la mayoría de los préstamos piden mucho menos.
De dónde sale el mito del 20%
El 20% sí importa en un caso: en un préstamo convencional, si pones menos del 20%, normalmente pagas seguro hipotecario (PMI). Pero pagar PMI no te impide comprar. Y no es para siempre: puedes quitarlo cuando llegues al 20% de capital.
Los mínimos reales
| Tipo de préstamo | Enganche mínimo | Para quién |
|---|---|---|
| Convencional | 3% | Casa de una unidad, tasa fija; en compras normales, al menos un comprador de primera casa |
| Convencional | 5% | Lo general en otros casos, incluidas propiedades de 2 a 4 unidades donde vivas |
| FHA | 3.5% | Con puntaje de crédito de 580 o más |
| VA | 0% | Veteranos y militares elegibles, si el precio no supera el avalúo |
| USDA | 0% | Zonas elegibles y hogares dentro del límite de ingreso |
Si la casa no es tu vivienda principal, el mínimo sube. En un préstamo convencional, normalmente es 10% para una segunda vivienda y 15% para una propiedad de inversión.
Si no sabes cuál te conviene, compara los dos más comunes en la guía de convencional vs. FHA.
Cuánto cambia tu pago
Para una casa de $400,000 con una tasa ilustrativa de 6.5% a 30 años:
| Enganche | Monto | Préstamo | Pago de capital e interés |
|---|---|---|---|
| 3% | $12,000 | $388,000 | $2,452 |
| 3.5% | $14,000 | $386,000 | $2,440 |
| 5% | $20,000 | $380,000 | $2,402 |
| 10% | $40,000 | $360,000 | $2,275 |
| 20% | $80,000 | $320,000 | $2,023 |
Este cálculo no incluye impuestos, seguro de casa ni seguro hipotecario. Con menos de 20% en un convencional, súmale el PMI; en FHA, el MIP.
Fíjate en algo: pasar de 3% a 20% baja tu pago unos $430 al mes, pero exige juntar $68,000 más. Ahorrar esa diferencia puede tomar muchos años, mientras pagas renta y los precios siguen cambiando.
El dinero que necesitas además del enganche
El enganche no es todo. Antes de comprar, cuenta también:
- Costos de cierre. Suelen sumar varios miles de dólares. Lo explicamos en la guía de costos de cierre.
- Reservas. Algunos préstamos piden que te queden ahorros después de cerrar, y de todas formas te conviene tenerlos.
- Los primeros gastos de la casa. Mudanza, muebles y reparaciones que siempre aparecen.
Por eso, a veces conviene poner menos enganche y quedarte con un colchón, en vez de vaciar tus ahorros.
De dónde puede salir el dinero
- Tus ahorros, con estados de cuenta que muestren de dónde salió.
- Un regalo de un familiar, documentado con una carta de regalo. Revisa la lista de documentos.
- Programas de ayuda para el enganche, como los de Utah Housing. Míralos en la guía de asistencia en Utah.
- Créditos del vendedor para costos de cierre, que te dejan más dinero para el enganche.
Ten cuidado con sacar dinero de tu cuenta de retiro: puede tener impuestos y penalizaciones. Pregúntale a tu asesor fiscal antes.
Cómo decidir cuánto poner
- Averigua tu mínimo según el préstamo que te conviene.
- Calcula tus costos de cierre y suma un colchón para emergencias.
- Compara pagos con distintos enganches, incluido el seguro hipotecario.
- Elige el enganche que te deje tranquilo, no el más alto posible.
Puedes probar distintos montos en la calculadora. Y si quieres saber con cuánto podrías comprar hoy, aplica aquí y revisamos tus opciones.
