Cuando recibes tu Loan Estimate, puede aparecer una línea que dice ”% of loan amount (Points)”. Son los puntos de descuento: dinero que pagas al cerrar a cambio de una tasa más baja durante todo el préstamo. A veces es una gran decisión. A veces es tirar el dinero.
Qué es un punto
- 1 punto = 1% del monto del préstamo. En un préstamo de $400,000, un punto son $4,000.
- A cambio, el prestamista te da una tasa más baja. Cuánto baja depende del prestamista y del día; es común que ronde un cuarto de punto porcentual por punto, pero no hay una regla fija.
- Se pagan una sola vez, al cerrar.
Es básicamente pagar interés por adelantado para pagar menos interés después.
La única cuenta que importa: el punto de equilibrio
Para saber si te conviene, divide lo que pagas por los puntos entre lo que ahorras al mes:
Costo de los puntos ÷ ahorro mensual = meses para recuperar la inversión
Ejemplo con un préstamo de $400,000 a 30 años:
| Sin puntos | Con 1 punto | |
|---|---|---|
| Tasa | 7.00% | 6.75% |
| Pago de capital e interés | $2,661 | $2,594 |
| Costo al cerrar | $0 | $4,000 |
| Ahorro mensual | — | $67 |
| Punto de equilibrio | — | unos 60 meses (5 años) |
Si te quedas con ese préstamo más de cinco años, los puntos te salen a cuenta, y cada mes después es ganancia. Si vendes o refinancias antes, perdiste dinero.
Cuándo conviene pagar puntos
- Planeas quedarte muchos años en la casa y con el mismo préstamo.
- Tienes efectivo de sobra después de cubrir enganche, costos de cierre y un fondo de emergencia.
- Las tasas ya están bajas y no esperas refinanciar pronto.
- El vendedor los paga. Si negocias que el vendedor cubra costos, usar ese dinero para comprar la tasa puede ser muy buena jugada.
Cuándo no conviene
- Podrías mudarte o refinanciar en pocos años. Si las tasas bajan y refinancias, los puntos que pagaste se pierden.
- Te deja sin reservas. Una casa nueva siempre trae gastos inesperados.
- El ahorro es mínimo. Si un punto apenas mueve la tasa, el equilibrio puede quedar a 8 o 10 años.
El otro lado: créditos del prestamista
También puedes ir en la dirección contraria. Con los créditos del prestamista (lender credits), aceptas una tasa un poco más alta y el prestamista paga parte de tus costos de cierre. Tiene sentido si:
- Te falta efectivo para cerrar.
- Planeas vender o refinanciar en pocos años.
Puedes leer más sobre esos costos en la guía de costos de cierre.
Qué dice el IRS
Según el IRS, los puntos pagados al comprar tu vivienda principal pueden deducirse completos el año en que los pagas si se cumplen ciertas condiciones y si detallas tus deducciones. En un refinanciamiento, normalmente se deducen poco a poco durante la vida del préstamo. Las reglas tienen detalles, así que confírmalo con tu preparador de impuestos.
Cómo comparar bien
- Pide dos o tres Loan Estimates del mismo día: sin puntos, con un punto y, si te interesa, con créditos.
- Revisa en la sección A del Loan Estimate cuánto cuestan los puntos.
- Calcula el punto de equilibrio de cada opción.
- Compáralo con cuántos años crees, honestamente, que vas a tener ese préstamo.
Puedes ver las tasas de hoy en la página de tasas y probar distintos escenarios en la calculadora.
