Entre que te aceptan la oferta y el día del cierre pasan dos revisiones que mucha gente confunde: la inspección y el avalúo. Las dos involucran a alguien recorriendo la casa con una libreta, pero responden preguntas diferentes.
La diferencia en una tabla
| Inspección | Avalúo | |
|---|---|---|
| Pregunta que responde | ¿En qué estado está la casa? | ¿Cuánto vale la casa? |
| A quién protege | A ti, el comprador | Al prestamista |
| ¿Es obligatoria? | Normalmente no | Sí, si financias la compra |
| Quién la elige | Tú | El prestamista |
| Quién la paga | Tú | Tú, normalmente como parte de los costos |
| Costo aproximado | $300 a $600 | $500 a $800 |
Los costos varían según el tamaño de la casa y la zona.
Qué revisa la inspección
El inspector recorre la casa durante unas horas y entrega un reporte, normalmente con fotos, sobre:
- Techo, cimientos y estructura.
- Sistema eléctrico, plomería y calentador de agua.
- Calefacción y aire acondicionado.
- Ventanas, puertas, ático, sótano y señales de humedad o moho.
Algunos problemas requieren inspecciones aparte: radón (común en Utah), drenaje, plagas o una revisión más profunda del techo. El inspector te dirá si recomienda alguna.
Acompaña al inspector si puedes. Vas a aprender más de la casa en esas horas que en todas tus visitas.
Qué revisa el avalúo
El valuador es un profesional con licencia que trabaja para el prestamista, no para ti ni para el vendedor. Estima el valor de mercado de la casa comparándola con ventas recientes de casas parecidas en la zona, ajustando por tamaño, condición y características.
El avalúo existe porque el banco no quiere prestar más de lo que vale la garantía. Por eso tu préstamo se calcula sobre el valor menor entre el precio de compra y el avalúo.
Tu derecho a la copia del avalúo
La ley federal obliga al prestamista a darte copia del avalúo en cuanto esté terminado, o a más tardar tres días hábiles antes de firmar, lo que ocurra primero. Aplica aunque al final no te aprueben el préstamo. Si no te la dan, pídela.
Si la inspección encuentra problemas
Casi todas las inspecciones encuentran algo. La clave es separar lo cosmético de lo serio. Con el reporte en mano puedes:
- Pedir reparaciones al vendedor antes del cierre.
- Pedir una rebaja de precio o un crédito para costos de cierre.
- Aceptar la casa como está, si los problemas son menores.
- Retirarte, si tu contrato tiene una contingencia de inspección y estás dentro del plazo.
En Utah, el contrato estándar de compraventa incluye una fecha límite de “due diligence”. Si no comunicas tus objeciones por escrito antes de esa fecha, puedes perder el derecho a cancelar sin perder tu depósito. Tu agente debe ayudarte a vigilarla.
Si el avalúo sale bajo
Supón que ofreciste $450,000 y el avalúo dice $430,000. Si ibas a poner 5% de enganche, el prestamista calculará el préstamo sobre $430,000, y la diferencia de $20,000 tendría que salir de algún lado. Tus opciones:
- Renegociar el precio con el vendedor, con el avalúo como argumento.
- Cubrir la diferencia con más enganche.
- Partir la diferencia entre tú y el vendedor.
- Pedir una reconsideración del valor si encuentras ventas comparables que el valuador no tomó en cuenta.
- Retirarte, si tu contrato tiene una contingencia de avalúo o de financiamiento.
En resumen
No te saltes la inspección para ganar una oferta sin entender el riesgo que tomas, y revisa el avalúo cuando te llegue. Son dos de las protecciones más importantes antes del cierre.
Si estás empezando a buscar casa, revisa la página de compra o aplica aquí para saber cuánto puedes ofrecer con seguridad.
