Pedro Lira — El Señor de las Casas
Nuevo Préstamos Loan programs

Hipoteca si trabajas por tu cuenta: cómo calificar siendo independiente Getting a mortgage when you are self-employed: how to qualify

Si eres dueño de negocio, contratista o trabajas con 1099, el prestamista no mira lo que facturas sino lo que declaras. Cuánto historial necesitas, cómo calculan tu ingreso, el costo oculto de las deducciones y qué opciones existen. If you own a business, work as a contractor or get paid on a 1099, the lender does not look at what you bill but at what you report. How much history you need, how your income is calculated, the hidden cost of write-offs and what options exist.

Pedro Lira NMLS #318973 8 min de lectura 8 min read

Si trabajas por tu cuenta, ya sabes que conseguir una hipoteca se siente más difícil. No es tu imaginación: un empleado con W-2 demuestra su ingreso con dos papeles, y tú necesitas convencer al prestamista de que tu ingreso es estable y va a continuar.

La buena noticia: millones de independientes compran casa cada año. La clave es entender cómo te mide el prestamista antes de aplicar.

Quién cuenta como independiente

Para el prestamista eres independiente si:

  • Tienes un negocio propio, como dueño único, LLC, sociedad o corporación.
  • Trabajas como contratista y recibes formas 1099.
  • Tienes 25% o más de participación en un negocio, aunque además te paguen con W-2.

Cuánto historial necesitas

Lo normal son dos años trabajando por tu cuenta. Con entre uno y dos años se puede calificar si antes trabajaste en el mismo oficio o uno parecido con ingresos comparables. Por ejemplo, un electricista que fue empleado cinco años y abrió su propio negocio hace 14 meses.

Con menos de un año por tu cuenta, es muy difícil calificar con un préstamo convencional o FHA.

Cómo calculan tu ingreso

Aquí está el punto más importante: el prestamista no mira lo que facturas, sino lo que declaras. Parte de tu ingreso neto después de gastos, normalmente promediado en uno o dos años:

Año 1Año 2
Ingreso bruto del negocio$140,000$150,000
Gastos deducidos$80,000$84,000
Ingreso neto declarado$60,000$66,000
Promedio mensual calificable$5,250

Ese promedio de $5,250 al mes, no los $12,000 que entran a tu cuenta, es el que usarán para calcular tu relación deuda-ingreso.

Algunos gastos que existen en papel pero no salen de tu bolsillo, como la depreciación, pueden sumarse de vuelta al ingreso. Eso suele ayudar un poco.

El costo oculto de las deducciones

Es la trampa más común. Deducir todo lo posible baja tus impuestos, pero también baja el ingreso con el que calificas. Si planeas comprar casa en uno o dos años:

  • Habla con tu contador sobre el equilibrio entre pagar menos impuestos y mostrar más ingreso.
  • No modifiques declaraciones solo para calificar. El prestamista las verifica directo con el IRS con el formulario 4506-C, y mentir en una solicitud de hipoteca es un delito federal.

Si tus ingresos bajaron

Si tu ingreso del año más reciente es menor que el anterior, el prestamista lo revisará de cerca. Una baja fuerte o sin explicación puede hacer que usen solo el año más bajo o que no acepten el ingreso. Ayuda tener:

  • Una carta explicando la causa, por ejemplo una inversión grande o una enfermedad.
  • Un estado de resultados del año en curso que muestre recuperación.

Los documentos que te pedirán

  • Declaraciones personales completas de uno o dos años, con todos los anexos (Schedule C, E, K-1).
  • Declaraciones del negocio si es sociedad o corporación.
  • A veces, un estado de resultados del año en curso y estados de cuenta del negocio.
  • Prueba de que el negocio sigue activo: licencia, registro estatal, sitio web o una carta de tu contador.

La lista general está en la guía de documentos para hipoteca.

Otras opciones si tus declaraciones no alcanzan

Existen préstamos con estados de cuenta bancarios (bank statement loans), que calculan tu ingreso con los depósitos de 12 o 24 meses. No son convencionales ni FHA: suelen pedir más enganche, tener tasa más alta y menos protecciones. Pueden servir como puente, pero compáralos con calma.

Cómo prepararte

  1. Separa las cuentas personales y del negocio.
  2. Declara tus impuestos a tiempo, sin extensiones si puedes, porque el prestamista necesita la declaración más reciente.
  3. Mantén tu crédito limpio y tus deudas bajo control.
  4. Ahorra reservas: a un independiente le ayuda mucho tener varios meses de pagos guardados.
  5. Habla con un loan officer antes de buscar casa, no después.

Si trabajas por tu cuenta y quieres saber con cuánto calificas de verdad, aplica aquí y revisamos tus declaraciones contigo.

If you work for yourself, you already know that getting a mortgage feels harder. It is not your imagination: an employee with a W-2 proves their income with two papers, while you need to convince the lender that your income is stable and likely to continue.

The good news: millions of self-employed people buy homes every year. The key is understanding how the lender measures you before you apply.

Who counts as self-employed

To a lender, you are self-employed if:

  • You own a business, as a sole proprietor, LLC, partnership or corporation.
  • You work as a contractor and receive 1099 forms.
  • You own 25% or more of a business, even if you are also paid on a W-2.

How much history you need

The standard is two years of self-employment. With one to two years, you can qualify if you previously worked in the same or a similar line of work with comparable income. For example, an electrician who was an employee for five years and opened their own business 14 months ago.

With less than a year on your own, qualifying for a conventional or FHA loan is very difficult.

How your income is calculated

This is the most important point: the lender does not look at what you bill, but at what you report. It starts from your net income after expenses, usually averaged over one or two years:

Year 1Year 2
Gross business income$140,000$150,000
Expenses written off$80,000$84,000
Net income reported$60,000$66,000
Qualifying monthly average$5,250

That $5,250 a month, not the $12,000 that hits your account, is what they will use to calculate your debt-to-income ratio.

Some expenses that exist on paper but do not come out of your pocket, such as depreciation, can be added back to income. That usually helps a little.

The hidden cost of write-offs

This is the most common trap. Writing off everything you can lowers your taxes, but it also lowers the income you qualify with. If you plan to buy in a year or two:

  • Talk to your accountant about the balance between paying less tax and showing more income.
  • Do not amend returns just to qualify. The lender verifies them directly with the IRS using Form 4506-C, and lying on a mortgage application is a federal crime.

If your income dropped

If your most recent year is lower than the one before, the lender will review it closely. A sharp or unexplained drop can lead them to use only the lower year or not accept the income. It helps to have:

  • A letter explaining the cause, such as a large investment or an illness.
  • A year-to-date profit and loss statement showing recovery.

The documents they will ask for

  • Complete personal tax returns for one or two years, with all schedules (Schedule C, E, K-1).
  • Business returns if it is a partnership or corporation.
  • Sometimes a year-to-date profit and loss statement and business bank statements.
  • Proof the business is still active: a license, state registration, website or a letter from your accountant.

The general list is in the mortgage documents guide.

Other options if your returns fall short

There are bank statement loans, which calculate your income from 12 or 24 months of deposits. They are not conventional or FHA loans: they usually require a larger down payment, carry a higher rate and offer fewer protections. They can work as a bridge, but compare them carefully.

How to prepare

  1. Separate personal and business accounts.
  2. File your taxes on time, without extensions if you can, because the lender needs your most recent return.
  3. Keep your credit clean and your debts under control.
  4. Build reserves: having several months of payments saved helps a self-employed borrower a lot.
  5. Talk to a loan officer before you start house hunting, not after.

If you are self-employed and want to know what you really qualify for, apply here and we will go over your returns with you.

Fuentes de este artículo

Verifica siempre en la fuente original: los límites y requisitos cambian cada año.

Preguntas frecuentes

¿Cuántos años necesito trabajando por mi cuenta?

Lo normal son dos años. En algunos casos se acepta entre uno y dos años si antes trabajaste en el mismo oficio o uno parecido con ingresos comparables, por ejemplo un electricista que pasó de empleado a contratista.

¿Usan lo que facturo o lo que declaro?

Lo que declaras. El prestamista parte de tu ingreso neto en la declaración de impuestos, después de gastos. Si deduces mucho para pagar menos impuestos, también calificas para menos.

¿Qué pasa si mis ingresos bajaron este año?

El prestamista lo va a analizar con lupa. Si la baja es fuerte o no se explica, puede usar solo el año más bajo o no aceptar el ingreso. Una explicación por escrito y números del año en curso que muestren recuperación ayudan.

¿Qué es un préstamo con estados de cuenta bancarios?

Un préstamo que calcula tu ingreso con los depósitos de 12 o 24 meses de estados de cuenta, en vez de tus declaraciones. Existe, pero no es un préstamo convencional ni FHA: suele pedir más enganche y tener tasa más alta.

How many years do I need to be self-employed?

Two years is standard. In some cases one to two years is accepted if you previously worked in the same or a similar line of work with comparable income, for example an electrician who went from employee to contractor.

Do they use what I bill or what I report?

What you report. The lender starts from the net income on your tax return, after expenses. If you write off a lot to pay less tax, you also qualify for less.

What if my income dropped this year?

The lender will look at it closely. If the drop is sharp or unexplained, they may use only the lower year or not accept the income. A written explanation and year-to-date numbers showing recovery help.

What is a bank statement loan?

A loan that calculates your income from 12 or 24 months of bank deposits instead of your tax returns. It exists, but it is not a conventional or FHA loan: it usually requires a larger down payment and carries a higher rate.

Este artículo es información educativa general, no asesoría legal, fiscal ni un compromiso de préstamo. Los programas, límites y requisitos cambian y dependen de tu perfil. Pedro Lira, NMLS #318973 — Xpert Home Lending, NMLS #2179191. Igualdad de oportunidad en la vivienda.

Pedro Lira

Pedro Lira

El Señor de las Casas · Loan Officer NMLS #318973

25+ años ayudando a familias latinas a comprar casa en Utah, Idaho, Nevada, California, Texas, Florida y Colorado. ¿Dudas con tu caso? Hablemos en español, sin compromiso.

Pre-calificar gratis en 10 minutos Get pre-qualified free in 10 minutes

Sigue leyendo

Finanzas Money

Puntos de descuento: cuándo conviene pagar para bajar tu tasa Discount points: when it pays to buy down your rate

El proceso The process

Inspección y avalúo: no son lo mismo y necesitas entender los dos Home inspection vs. appraisal: not the same, and you need both

El proceso The process

Qué documentos necesitas para aplicar a una hipoteca (lista completa) What documents you need to apply for a mortgage (full checklist)

Ver todas las guías
Estás a un paso

Tu nueva casa empieza con una conversación

Miles de familias en múltiples estados ya confían en nosotros para sus préstamos hipotecarios.

Pre-calificar gratis(385) 308-0273
Top-rated · NMLS #318973 · Equal Housing Lender