Muchas familias llegan a la pre-calificación preocupadas por su puntaje de crédito. Y el puntaje importa, pero hay otro número que decide más aprobaciones —y más montos— que cualquier otro: la relación deuda-ingreso, o DTI (debt-to-income ratio).
Es la respuesta honesta a la pregunta “¿cuánta casa puedo pagar?”. No la que te da un anuncio, sino la que usa el prestamista.
Qué es y cómo se calcula
El DTI es la suma de tus pagos mensuales de deuda dividida entre tu ingreso bruto mensual (antes de impuestos).
El ejemplo del CFPB: si pagas $1,500 de hipoteca, $100 de carro y $400 de otras deudas, son $2,000 al mes. Con un ingreso bruto de $6,000, tu DTI es 33%.
Los prestamistas en realidad miran dos versiones:
- DTI de vivienda (front-end): solo el pago de la casa nueva frente a tu ingreso.
- DTI total (back-end): el pago de la casa más todas tus otras deudas. Este es el que manda.
El pago de la casa no es solo capital e intereses. Incluye impuestos a la propiedad, seguro de casa y, si aplica, PMI o MIP y cuota de HOA. Es el famoso PITI.
Qué deudas cuentan y cuáles no
Aquí está la mitad de la confusión. El prestamista toma lo que aparece en tu reporte de crédito y lo que declaras en la aplicación.
| Sí cuenta | No cuenta |
|---|---|
| Pago del carro (préstamo o lease) | Luz, agua, gas, internet, teléfono |
| Pago mínimo de tarjetas de crédito | Comida, gasolina, guardería |
| Préstamos estudiantiles | Seguro de carro y seguro médico |
| Préstamos personales y muebles a plazos | Suscripciones y membresías |
| Manutención de hijos o pensión alimenticia | Tu renta actual (se reemplaza) |
| El nuevo pago de la casa (PITI) | Envíos de dinero a familia |
Que algo no cuente no significa que no exista. El prestamista no ve tu guardería de $900 al mes, pero tu presupuesto sí. Un DTI aprobado no es lo mismo que un pago cómodo.
Los límites reales, por programa
No existe un solo número mágico. Cada programa tiene su regla:
| Programa | Referencia de DTI | Con qué se estira |
|---|---|---|
| Convencional (aprobación automática de Fannie Mae) | Hasta 50% | Lo decide el sistema según crédito, enganche y reservas |
| Convencional (suscripción manual) | 36% | Hasta 45% con buen puntaje y reservas |
| FHA | 31% vivienda / 43% total | Más alto con factores compensatorios, como reservas o ingreso residual |
| USDA | 29% vivienda / 41% total | Más alto con aprobación automática y buen perfil |
Durante años, el 43% fue la cifra de referencia en todo el mercado, y muchos prestamistas todavía la usan como regla interna. Por eso es buena idea pensar en 43% como tu zona segura y ver lo que está por encima como terreno que hay que justificar.
Un ejemplo con números
Una pareja gana entre los dos $90,000 al año: $7,500 brutos al mes. Tienen un carro de $450, un préstamo estudiantil de $150 y tarjetas con pago mínimo de $50: $650 de deudas.
Supongamos impuestos y seguro de $420 al mes, $120 de PMI y una tasa de ejemplo de 6.5% a 30 años:
| DTI total | Pago total de deudas | Pago de casa disponible | Préstamo aproximado |
|---|---|---|---|
| 36% | $2,700 | $2,050 | ≈ $239,000 |
| 43% | $3,225 | $2,575 | ≈ $322,000 |
| 50% | $3,750 | $3,100 | ≈ $405,000 |
Entre 36% y 50% hay más de $160,000 de diferencia en el préstamo. Y fíjate en el carro: si esos $450 no existieran, al 43% podrían pedir prestados unos $71,000 más. Un solo pago de carro pesa más que muchos puntos de crédito.
Usa la calculadora para correr tus propios números con impuestos y seguro incluidos.
Cómo se cuenta tu ingreso
El otro lado de la división también tiene reglas:
- Asalariados: tu sueldo bruto, comprobado con talones de pago y W-2.
- Horas extra, bonos y comisiones: normalmente necesitan unos dos años de historial para contarse, y se promedian.
- Trabajo por cuenta propia: se usa el ingreso después de deducciones de tus declaraciones de impuestos, promediado normalmente en dos años. Si deduces mucho para pagar menos impuestos, también calificas para menos casa. Es el tropiezo más común entre contratistas y dueños de negocio.
- Ingreso de un co-solicitante: suma, pero sus deudas también.
Lo que no se puede documentar, no existe para el prestamista. El trabajo pagado en efectivo sin declarar no cuenta.
Cómo bajar tu DTI antes de aplicar
- No abras deudas nuevas. Ni carro, ni muebles, ni tarjeta de tienda. Ni antes de aplicar ni entre la aprobación y el cierre: el prestamista vuelve a revisar.
- Baja saldos de tarjetas. Menos saldo significa un pago mínimo más bajo, y de paso mejora tu puntaje.
- Liquida deudas pequeñas. Un préstamo de $3,000 con pago de $200 al mes pesa lo mismo en tu DTI que $30,000 de préstamo para casa. A veces conviene usar ahorro para eliminarlo, siempre que no te quedes sin enganche ni costos de cierre.
- Deudas casi terminadas. En préstamos convencionales, una deuda a plazos con 10 pagos o menos por delante a veces se puede excluir. Pregunta antes de pagarla.
- Agrega un co-solicitante con ingreso estable y pocas deudas, si tiene sentido para tu familia.
- Ajusta el precio objetivo. A veces la mejor manera de bajar el DTI es buscar $30,000 menos de casa.
El error más común
Usar el máximo que te aprueban como si fuera tu presupuesto. El DTI se calcula sobre el ingreso bruto y no ve tus gastos reales. Un 50% aprobado puede dejarte sin margen para una reparación, una temporada de pocas horas o una emergencia.
Calcula primero el pago con el que dormirías tranquilo, y después compáralo con lo que el banco te aprobaría. Si quieres saber exactamente dónde estás parado, la pre-calificación te da tu DTI con tus deudas reales y te dice cuánto te falta para el préstamo que buscas.
