De todos los programas hipotecarios que existen en Estados Unidos, el préstamo VA es el más generoso. Y sin embargo miles de veteranos siguen rentando o pagando PMI porque alguien les dijo algo incorrecto hace años. Si serviste, o si tu cónyuge sirvió, vale la pena leer esto con calma.
Qué te da el préstamo VA
- 0% de enganche. Puedes financiar el 100% del valor de la casa.
- Sin seguro hipotecario mensual. Ni PMI ni MIP. En un préstamo de $400,000, eso solo ya representa cientos de dólares al mes.
- Tasas competitivas, normalmente por debajo de las convencionales.
- Sin penalidad por pago anticipado. Puedes pagar de más o refinanciar cuando quieras.
- Límites a ciertos cargos que el prestamista puede cobrarte.
- Se puede reutilizar a lo largo de tu vida.
Quién califica
La elegibilidad depende de tu periodo y tiempo de servicio. Como referencia general:
- Servicio activo actual: normalmente al menos 90 días continuos.
- Veteranos: los requisitos de tiempo varían según la época en que serviste.
- Guardia Nacional y Reserva: existen caminos propios de elegibilidad.
- Cónyuges sobrevivientes: pueden calificar en ciertos casos, especialmente si el fallecimiento fue en servicio o por una discapacidad conectada al servicio.
El tipo de baja también importa. Y si tu baja no fue honorable, existen procesos de revisión que pueden abrir la puerta. La fuente definitiva es la página de elegibilidad del VA; no te descartes por lo que te dijeron en una conversación.
El COE: tu certificado de elegibilidad
El COE es el documento que le prueba al prestamista que tienes el beneficio. Hay tres formas de obtenerlo:
- En línea, a través del portal del VA.
- Con tu prestamista, que puede consultarlo por sistema y a menudo lo obtiene en minutos.
- Por correo, con el formulario VA 26-1880 (la vía más lenta).
Ten a la mano tu DD214 si eres veterano, o una constancia de servicio firmada por tu comando si estás en servicio activo.
La funding fee: el único costo propio del programa
El VA no cobra seguro mensual, pero sí una cuota única llamada funding fee, que sostiene el programa. Se puede financiar dentro del préstamo.
Para préstamos de compra:
| Enganche | Primer uso | Usos posteriores |
|---|---|---|
| Menos de 5% | 2.15% | 3.3% |
| 5% a 9.99% | 1.5% | 1.5% |
| 10% o más | 1.25% | 1.25% |
Fíjate en algo que casi nadie nota: poner apenas 5% de enganche baja la cuota de 2.15% a 1.5%, y en un uso posterior la baja de 3.3% a 1.5%. En un préstamo de $400,000, eso es una diferencia de miles de dólares.
Quién no la paga
Están exentos, entre otros, quienes reciben compensación del VA por discapacidad conectada al servicio, quienes serían elegibles a esa compensación pero reciben pago de retiro o de servicio activo, ciertos cónyuges sobrevivientes, y militares en activo con Corazón Púrpura recibido antes del cierre. Si te correspondía la exención y aun así la pagaste, se puede solicitar un reembolso.
Sobre los límites de préstamo
Si tienes tu entitlement completo, el VA no fija un tope al monto que puedes pedir. Lo que te limita es tu capacidad de pago y la aprobación del prestamista. Si tu entitlement está parcialmente usado —por ejemplo, porque ya tienes otro préstamo VA activo—, entonces sí entran los límites por condado en el cálculo.
Cuatro mitos que cuestan dinero
“Solo se puede usar una vez.” Falso. Se restaura al vender la casa o pagar el préstamo, y a veces puedes tener dos a la vez.
“Los vendedores no aceptan ofertas VA.” Es un prejuicio viejo basado en tasaciones lentas. Con un expediente bien armado y un agente que sepa explicarlo, se compite igual que cualquiera.
“Tengo que comprar una casa barata.” No hay tal requisito. Lo que hay es una tasación con requisitos mínimos de propiedad: la casa debe ser segura, sólida y habitable.
“Si ya tengo hipoteca convencional, ya no aplica.” Sí aplica. Puedes refinanciar a VA, y si ya tienes un préstamo VA existe el IRRRL, un refinanciamiento simplificado con mucha menos documentación.
Cuándo un convencional puede convenir más
Sí, existe el caso: si tienes 20% de enganche disponible y no estás exento de la funding fee, un convencional sin PMI puede salir más barato en total. Vale la pena comparar los dos escenarios con números en la mano en lugar de asumir.
Puedes ver las tasas de hoy y correr ambos escenarios en la calculadora.
Cómo empezar
- Consigue tu COE (o pídele a tu prestamista que lo obtenga).
- Junta identificación, DD214 o constancia de servicio, talones de pago y estados de cuenta.
- Pide una pre-aprobación y confirma si estás exento de la funding fee.
- Compara VA contra convencional con tus números reales.
Gracias por tu servicio. Ahora usa el beneficio que te ganaste: empieza aquí.
