Una baja de horas, una enfermedad, un divorcio o una factura inesperada pueden cambiarlo todo en un mes. Si te preocupa tu próximo pago, no estás solo y hay más opciones de las que parece. Lo que más te ayuda es actuar pronto.
Esta guía es información general, no asesoría legal. Si ya recibiste avisos de ejecución, habla cuanto antes con un consejero de vivienda o un abogado.
Paso 1: llama a tu servicer ahora
Tu servicer es la empresa a la que le mandas el pago. Su teléfono aparece en tu estado de cuenta. Muchas personas evitan esa llamada por vergüenza o miedo, pero tu servicer no puede ayudarte con una situación que no conoce.
Antes de llamar, ten a la mano:
- Tu número de préstamo y tu último estado de cuenta.
- Qué pasó y cuándo empezó.
- Si el problema es temporal o permanente.
- Tus ingresos y gastos actuales.
En la llamada, pregunta qué opciones existen y qué necesitan de ti. Anota la fecha, con quién hablaste y qué te dijeron. Pide por escrito cualquier acuerdo.
Paso 2: pide ayuda gratuita
Un consejero de vivienda aprobado por HUD puede ayudarte a entender tus opciones, armar un plan y hablar con tu servicer, sin costo para ti. Puedes encontrar uno con la herramienta del CFPB que aparece en las fuentes de este artículo.
Las opciones que puedes pedir
Lo disponible depende de tu préstamo, de quién es dueño de él y de tu situación. Estas son las más comunes:
| Opción | Qué hace | Sirve si |
|---|---|---|
| Indulgencia (forbearance) | Pausa o reduce tus pagos por un tiempo | Tu problema es temporal |
| Plan de pago | Reparte lo atrasado en tus próximos pagos | Ya recuperaste tus ingresos |
| Modificación | Cambia los términos de tu préstamo | Necesitas un pago más bajo a largo plazo |
| Venta de la casa | Pagas la hipoteca con la venta | Ya no puedes mantener la casa |
| Venta corta | El prestamista acepta menos de lo que debes | Debes más de lo que vale la casa |
| Entrega voluntaria (deed in lieu) | Le entregas la casa al prestamista | No se pudo vender |
Antes de aceptar una opción, pregunta:
- ¿Cuánto será mi pago y por cuánto tiempo?
- ¿Cómo y cuándo pago lo que quedó pendiente?
- ¿Cómo se reportará en mi crédito?
- ¿Hay cargos adicionales?
La indulgencia no borra tu deuda: sigues debiendo el monto completo. Si un pago grande al final del plan no te funciona, dilo antes de firmar.
Los plazos que te protege la ley
Si la casa es tu vivienda principal, las reglas federales le dan estos tiempos a la mayoría de los servicers:
| Momento | Qué debe pasar |
|---|---|
| A más tardar el día 36 de atraso | Debe intentar hablar contigo en persona o por teléfono |
| A más tardar el día 45 de atraso | Debe enviarte un aviso por escrito |
| Más de 120 días de atraso | Normalmente, lo más pronto que puede iniciar la ejecución |
Los servicers pequeños tienen reglas más limitadas, aunque también deben respetar el plazo de 120 días. Hay excepciones, y después de iniciada la ejecución los pasos dependen de tu estado.
Por qué tu solicitud completa importa tanto
La protección más fuerte llega cuando entregas una solicitud completa de mitigación de pérdidas, es decir, todos los documentos que tu servicer pide para evaluarte:
- Antes de que empiece la ejecución: el servicer no puede hacer el primer trámite mientras te evalúa.
- Más de 37 días antes de una venta programada: no puede avanzar hacia la venta mientras evalúa tu solicitud.
- En un plazo de 5 días hábiles: debe confirmarte por escrito que recibió tu solicitud.
- En un plazo de 30 días: debe decirte por escrito qué opciones te ofrece, si recibió la solicitud completa más de 37 días antes de la venta.
- Si te niegan una modificación: en muchos casos puedes apelar dentro de 14 días.
Normalmente, estas protecciones aplican a tu primera solicitud completa, así que entrégala con cuidado. Lee cada carta el día que llegue, responde antes de la fecha límite y guarda copia de todo.
Qué pagar primero si no alcanza
No es una decisión fácil y cada caso es distinto. Un consejero de vivienda puede ayudarte a ordenar tus gastos. En general:
- Da prioridad a la vivienda, la comida, los servicios y el transporte para ir a trabajar.
- Antes de usar tus ahorros para el retiro o una tarjeta para pagar la hipoteca, habla con un consejero.
- No ignores el seguro de la casa ni los impuestos si los pagas por tu cuenta.
Si tu pago subió por impuestos o seguro, revisa también la guía de la cuenta de escrow.
Cuidado con las estafas
Las personas en apuros son un blanco para los estafadores. Señales de alerta:
- Te dicen que dejes de pagar tu hipoteca o que les pagues a ellos.
- Te cobran por adelantado por negociar con tu banco.
- Te presionan para que actúes de inmediato.
- Te piden que firmes el título de la casa a su nombre o que firmes papeles que no entiendes.
- Usan logos o nombres que parecen del gobierno.
Puedes leer más en la guía de estafas hipotecarias.
Si todavía estás al corriente
Si aún no te has atrasado pero tu pago ya te aprieta, tienes más opciones. Refinanciar a veces puede bajar tu pago, aunque depende de tu tasa, tu crédito, tus ingresos y el valor de tu casa, y tiene costos. Puedes revisar la página de refinanciamiento.
Si esa es tu situación, escríbenos o llámanos. Y si ya vas atrasado, tu primera llamada debe ser a tu servicer o a un consejero de vivienda: esos minutos pueden abrirte opciones que después ya no estarán.
