Para muchas personas mayores, la casa es su ahorro más grande, pero no se puede usar para pagar las cuentas del mes. La hipoteca inversa existe para eso. Puede ser útil, pero también es un préstamo complejo, y entenderlo bien protege a ti y a tu familia.
Esta guía es información general. Antes de decidir, habla con un consejero aprobado por HUD.
Qué es
Una hipoteca inversa permite a propietarios de 62 años o más pedir prestado contra el valor de su casa. Se llama “inversa” porque, en lugar de que tú le pagues al prestamista cada mes, el prestamista te da dinero a ti.
El tipo más común es la HECM (Home Equity Conversion Mortgage), asegurada por la FHA. También existen hipotecas inversas privadas, sin seguro del gobierno, pensadas sobre todo para casas de mucho valor.
La deuda crece, no baja
Esto es lo más importante. En una hipoteca normal, tu saldo baja con cada pago. En una inversa pasa lo contrario: cada mes se suman al saldo el dinero que recibes, el interés y los cargos. Tu deuda sube y el capital de tu casa baja.
No es dinero gratis: es un préstamo que, con el tiempo, tú o tus herederos tendrán que pagar, normalmente vendiendo la casa.
Cómo puedes recibir el dinero
Según el préstamo, puedes recibirlo en una sola suma, en pagos mensuales o como una línea de crédito, o en una combinación. La cantidad disponible depende de:
- La edad del prestatario más joven o del cónyuge no prestatario elegible.
- La tasa de interés.
- El valor de la casa, con un tope.
Las obligaciones que no desaparecen
Aunque no pagues la hipoteca cada mes, tienes que:
- Vivir en la casa como tu vivienda principal.
- Pagar los impuestos de la propiedad.
- Mantener el seguro de la casa. Además, la HECM cobra un seguro hipotecario de la FHA, al inicio y cada año.
- Mantener la casa en buen estado.
Si no cumples, el préstamo puede tener que pagarse antes de tiempo, y podrías perder la casa.
Cuándo hay que pagarlo
El préstamo normalmente se paga cuando el último prestatario vende la casa, se muda o muere. Si tienes que vivir en un centro de cuidados por más de 12 meses seguidos, el préstamo normalmente se vuelve pagadero, salvo que en la casa viva un co-prestatario o un cónyuge no prestatario elegible.
Qué pasa con tu cónyuge
Si tu cónyuge no está en el préstamo, su situación depende de si cumple las reglas de HUD como cónyuge no prestatario elegible. Si las cumple, puede quedarse en la casa sin pagar el préstamo en ciertos casos. Si no, podría tener que mudarse cuando tú faltes. Revísalo con cuidado antes de firmar.
Qué pasa con tus herederos
Cuando el préstamo se vuelve pagadero tras el fallecimiento del último prestatario o cónyuge elegible:
- Tus herederos tienen 30 días para comprar la casa, venderla o entregarla al prestamista. En algunos casos, el plazo puede extenderse hasta seis meses para venderla o conseguir su propio préstamo.
- Para quedarse con la casa, deben pagar el saldo completo.
- Para venderla, deben pagar el saldo completo o, si la deuda es mayor que el valor de la casa, al menos el 95% del valor de avalúo.
- Si la casa vale más que la deuda, pueden venderla, pagar el préstamo y quedarse con la diferencia.
La consejería es obligatoria
Antes de recibir una HECM, debes tomar una consejería con una agencia aprobada por HUD. Aprovéchala. Algunas preguntas útiles:
- ¿Cuánto debería en 5, 10 y 15 años?
- ¿Qué cargos pagaría al inicio y cada año?
- ¿Qué pasa con mi cónyuge si muero primero?
- ¿Puedo seguir pagando impuestos, seguro y mantenimiento?
- ¿Qué otras opciones tengo?
Las alternativas
Una hipoteca inversa no es la única forma de usar el valor de tu casa:
- Mudarte a una casa más pequeña y guardar la diferencia.
- Un HELOC o un refinanciamiento cash-out, si puedes hacer pagos mensuales. Los comparamos en la guía de HELOC vs. cash-out.
- Programas locales de ayuda con impuestos de la propiedad para personas mayores.
Cuidado con las estafas
Desconfía de quien te presione para firmar rápido o te diga que es dinero gratis. Lee todo, habla con tu familia, consulta a un consejero de vivienda y, si algo no te queda claro, no firmes.
Si prefieres revisar opciones con pagos mensuales, como un refinanciamiento, visita la página de refinanciamiento.
