Si pasaste por una bancarrota o perdiste una casa, es normal pensar que nunca volverás a calificar para una hipoteca. No es así. Las reglas fijan periodos de espera claros, y muchas familias vuelven a comprar después de cumplirlos.
Los periodos de espera de un préstamo convencional
Estos son los periodos de Fannie Mae, una de las principales referencias para los préstamos convencionales:
| Evento | Periodo de espera | Con circunstancias atenuantes |
|---|---|---|
| Bancarrota Chapter 7 u 11 | 4 años | 2 años |
| Bancarrota Chapter 13, liberada | 2 años desde la liberación | 2 años |
| Bancarrota Chapter 13, desestimada | 4 años desde la desestimación | 2 años |
| Varias bancarrotas en los últimos 7 años | 5 años | 3 años |
| Ejecución hipotecaria | 7 años | 3 años, con límites |
| Venta corta, entrega voluntaria (deed in lieu) o cancelación de la cuenta hipotecaria | 4 años | 2 años |
El plazo se cuenta desde la fecha en que se completó, liberó o desestimó el evento, no desde que empezaron tus problemas.
Por qué el Chapter 13 liberado espera menos
En un Chapter 13 pagas a tus acreedores durante varios años con un plan aprobado por la corte. Si lo terminas y la bancarrota se libera (discharge), ya cumpliste parte de la espera mientras pagabas. Por eso solo se piden dos años desde la liberación. Si el plan se desestima (dismissal) sin terminarse, la espera es de cuatro años.
Los límites después de una ejecución
Si calificas para la espera reducida de tres años después de una ejecución, entre los tres y los siete años:
- Solo puedes comprar tu vivienda principal.
- El préstamo no puede pasar del 90% del valor, así que necesitas al menos 10% de enganche.
- No puedes comprar una segunda vivienda ni una propiedad de inversión, ni hacer un refinanciamiento cash-out, hasta que pasen los siete años.
Si la hipoteca de esa casa se incluyó en una bancarrota y lo documentas, puede aplicar el periodo de la bancarrota en vez del de la ejecución.
Qué cuenta como circunstancia atenuante
Son eventos que no se repiten, que estaban fuera de tu control y que causaron una caída repentina, fuerte y prolongada de tus ingresos, o un aumento catastrófico de tus gastos. Por ejemplo:
- Una enfermedad grave o gastos médicos enormes.
- La muerte de quien aportaba el ingreso principal.
- Un despido.
Tienes que documentarlo, por ejemplo con reportes médicos, avisos de despido o un acta de divorcio, y explicar por qué no pudiste hacer otra cosa. No basta con decir que fue un mal momento.
Cumplir la espera no es suficiente
Además del tiempo, tienes que demostrar que reconstruiste tu crédito. Para Fannie Mae eso significa:
- Haber cumplido el periodo de espera y sus requisitos.
- Que el préstamo sea aprobado por su sistema automático o, si se evalúa a mano, que cumplas el puntaje mínimo.
- Tener historial de crédito tradicional. No se aceptan expedientes de crédito muy delgados.
Cómo reconstruir tu crédito mientras esperas
- Paga todo a tiempo, sin excepción. Es lo que más pesa.
- Abre crédito nuevo con cuidado, por ejemplo una tarjeta asegurada, y úsala poco.
- Mantén bajos los saldos de tus tarjetas.
- Revisa tus reportes de crédito y corrige errores, sobre todo en las fechas de la bancarrota o la ejecución.
- Ahorra para el enganche y para reservas. Te harán falta, sobre todo si necesitas el 10% después de una ejecución.
Lo explicamos a fondo en la guía de puntaje de crédito.
Si todavía estás en problemas
Si estás atrasado en tu hipoteca y todavía no pierdes la casa, revisa primero la guía de qué hacer si no puedes pagar tu hipoteca. A veces una venta corta o un acuerdo con tu servicer te deja en mejor posición que una ejecución, también para volver a comprar. Un consejero de vivienda aprobado por HUD puede ayudarte sin costo.
Si ya cumpliste tu espera o estás cerca, aplica aquí y revisamos qué préstamo te conviene según tu fecha.
