Si tu casa subió de valor, tienes una riqueza que no puedes gastar en el supermercado. Se llama capital (equity): lo que vale la casa menos lo que debes. Hay dos formas comunes de convertirla en efectivo, y elegir mal puede costarte miles de dólares al año.
Cuánto capital tienes
Empieza por esta cuenta. Supón que tu casa vale $500,000 y debes $250,000:
| Monto | |
|---|---|
| Valor de la casa | $500,000 |
| Préstamo máximo al 80% | $400,000 |
| Lo que debes hoy | $250,000 |
| Disponible, antes de costos | $150,000 |
Normalmente no puedes usar el 100% del capital. El 80% es el tope habitual de un cash-out convencional sobre tu vivienda principal de una unidad; en una propiedad de 2 a 4 unidades baja a 75%. En un HELOC, el límite lo fija cada prestamista.
Las dos opciones
Refinanciamiento cash-out. Reemplazas tu hipoteca por una más grande y recibes la diferencia en efectivo. Te queda un solo préstamo, con una tasa nueva sobre todo el saldo.
HELOC. Es una línea de crédito garantizada por tu casa que se suma a tu hipoteca. Funciona parecido a una tarjeta: usas lo que necesitas, pagas interés solo sobre lo que usaste y puedes volver a usarla durante el periodo de disposición.
| Cash-out | HELOC | |
|---|---|---|
| Tu hipoteca actual | Se reemplaza | Se queda igual |
| Cómo recibes el dinero | Todo al cerrar | Según lo necesites |
| Tasa | Normalmente fija | Normalmente variable |
| Pagos | Un solo pago | Dos pagos |
| Costos de entrada | Costos de cierre completos | Varían según el prestamista |
El error caro: perder una tasa baja
Este es el punto que más se pasa por alto. Un cash-out no le pone la tasa nueva solo al dinero que sacas: se la pone a todo tu saldo.
Supón que debes $250,000 al 3.5% y necesitas $50,000. Con tasas ilustrativas, el interés del primer año sería aproximadamente:
| Cash-out al 6.5% | Mantener hipoteca + HELOC al 8.5% | |
|---|---|---|
| Interés sobre tu hipoteca | $19,500 sobre $300,000 | $8,750 sobre $250,000 |
| Interés sobre los $50,000 | Incluido | $4,250 |
| Interés total del año | $19,500 | $13,000 |
Aunque el HELOC tiene una tasa más alta, cuesta unos $6,500 menos ese año, porque tu hipoteca conserva su 3.5%. Comparado con no sacar nada, el cash-out suma $10,750 de interés al año por $50,000: en la práctica, más de un 21% sobre el dinero nuevo.
El resultado se invierte si tu tasa actual ya está cerca de las del mercado o si necesitas una cantidad grande a tasa fija. Por eso conviene hacer la cuenta con tus números.
Cuándo conviene cada uno
Un cash-out puede tener sentido si:
- Tu tasa actual es similar o más alta que la de hoy.
- Necesitas una suma grande de una sola vez.
- Prefieres un pago fijo y predecible.
Un HELOC puede tener sentido si:
- Tienes una tasa baja que no quieres perder.
- Necesitas el dinero por etapas, como en una remodelación.
- Crees que podrás pagarlo en poco tiempo.
También existe el préstamo sobre el capital (home equity loan): un segundo préstamo con monto y pago definidos desde el principio, que suele tener tasa fija.
Los riesgos de un HELOC
- La tasa suele ser variable. Si sube, tu pago también.
- El pago puede saltar. Muchos HELOC tienen una etapa de disposición con pagos bajos, a veces solo de interés, y luego una etapa de pago en la que tienes que devolver el capital.
- La línea puede cambiar. Bajo ciertas condiciones, el prestamista puede suspenderla o reducirla, y en algunos casos exigir el saldo completo. Lee esa parte de tu contrato.
Requisitos del cash-out convencional
Además del tope de 80%, normalmente necesitas:
- Que al menos un prestatario lleve seis meses en el título de la propiedad.
- Que la hipoteca que vas a pagar tenga al menos 12 meses.
- Calificar con tu crédito, ingresos y relación deuda-ingreso actuales.
Hay excepciones, y FHA y VA tienen sus propias reglas.
Qué dice el IRS
El interés de un préstamo garantizado por tu casa solo es deducible si usas el dinero para comprar, construir o mejorar sustancialmente esa misma casa, y si detallas tus deducciones. Una remodelación importante puede calificar; pagar tarjetas o comprar un carro, no.
Antes de firmar
Con cualquiera de las dos opciones, tu casa es la garantía. Si no pagas, puedes perderla. Cambiar deudas de tarjetas por deuda sobre tu casa baja la tasa, pero convierte una deuda sin garantía en una que sí la tiene, y solo ayuda si no vuelves a llenar esas tarjetas.
Antes de decidir:
- Pide un estimado por escrito de cada opción, con todos los costos.
- Compara el interés total, no solo la tasa.
- Calcula el pago de un HELOC en el peor escenario.
- Pregunta si el HELOC tiene cuotas anuales o penalización por cierre anticipado.
Si tienes dudas sobre cambiar tu hipoteca, lee cuándo conviene refinanciar o visita la página de refinanciamiento. Para ver qué opción te sale mejor con tus números, aplica aquí.
