Comprar una casa para rentarla es una de las formas más comunes de construir patrimonio. Pero no es igual que comprar tu casa: el préstamo pide más, y una renta que no alcanza para cubrir los gastos puede convertirse en un pago extra cada mes.
Cuánto enganche piden
En un préstamo convencional de Fannie Mae, el financiamiento máximo depende de cómo vas a usar la propiedad:
| Uso | Unidades | Financiamiento máximo | Enganche mínimo |
|---|---|---|---|
| Inversión | 1 | 85% | 15% |
| Inversión | 2 a 4 | 75% | 25% |
| Vivienda principal | 2 a 4 | 95% | 5% |
Si después quieres sacar dinero con un refinanciamiento cash-out, el máximo baja a 75% en una unidad y 70% en 2 a 4 unidades.
La opción de vivir en una de las unidades
Comprar un dúplex, tríplex o cuádruplex y vivir en una de las unidades puede ser la forma más accesible de empezar. Como es tu vivienda principal, el enganche puede ser de solo 5% en lugar de 25%, y las otras unidades te ayudan con el pago.
Eso sí, tienes que vivir ahí. Declarar que será tu vivienda principal cuando planeas rentarla toda es fraude hipotecario.
Las reservas: el dinero que debe sobrarte
Además del enganche y los costos de cierre, el prestamista quiere ver que te queda dinero guardado después de cerrar. Para una propiedad de inversión evaluada de forma manual, Fannie Mae pide seis meses de pagos en reservas. Si ya tienes otras propiedades financiadas, normalmente te pedirán más.
Esas reservas no son un trámite: son lo que te protege cuando una unidad se queda vacía o hay que cambiar el calentador de agua.
Cómo cuenta la renta para calificar
La renta puede ayudarte a calificar, pero el prestamista no suma lo que esperas cobrar. Tiene que documentarla, normalmente con:
- Tu declaración de impuestos (Schedule E), si ya tienes historial como arrendador.
- Contratos de renta firmados.
- La estimación de renta del avalúo, cuando aplica.
Las reglas tienen muchos detalles según tu experiencia como arrendador y el tipo de propiedad. Pregúntale a tu loan officer cómo se calcularía en tu caso.
La cuenta que más importa: ¿te deja dinero?
Antes de comprar, haz el flujo de efectivo con números reales. Ejemplo ilustrativo de una casa de $400,000 con 15% de enganche y una tasa de 7.25% a 30 años:
| Concepto | Al mes |
|---|---|
| Renta | $2,700 |
| Pago de capital e interés | −$2,319 |
| Impuestos y seguro | −$450 |
| Vacancia (5% de la renta) | −$135 |
| Mantenimiento (8%) | −$216 |
| Administración (8%) | −$216 |
| Resultado | −$636 |
En este ejemplo, la propiedad te cuesta unos $636 al mes, aunque la renta parezca alta. Muchos inversionistas aceptan un flujo negativo esperando que la propiedad suba de valor, pero esa es una apuesta, no un ingreso.
Cambia los números a tu caso: la renta real de la zona, la tasa que te ofrezcan, tus impuestos y si vas a administrar tú mismo. Si la cuenta sale negativa, piensa si puedes sostenerla varios años.
Los gastos que más se olvidan
- Meses sin inquilino y el costo de conseguir uno nuevo.
- Reparaciones grandes: techo, calentador, aire acondicionado.
- Cuotas de HOA, que a veces limitan o prohíben rentar. Revisa la guía de compra con HOA.
- Un seguro distinto: una casa rentada necesita una póliza para arrendadores, no la de propietario que vive ahí.
- Las leyes de arrendamiento de tu estado y tu ciudad.
Los impuestos
La renta se declara como ingreso, y muchos gastos de la propiedad, incluida la depreciación, pueden deducirse. Las reglas están en la Publicación 527 del IRS. Habla con un preparador de impuestos antes de comprar: la diferencia puede ser grande.
Cómo empezar
- Decide si vas a vivir en la propiedad. Cambia el enganche, la tasa y las reglas.
- Haz el flujo de efectivo con números conservadores.
- Junta enganche, costos de cierre y reservas.
- Revisa las reglas de la HOA y de la ciudad sobre rentas.
- Compara préstamos. Las tasas para inversión suelen ser más altas que para vivienda principal.
Si quieres saber cuánto podrías financiar para una propiedad de inversión, aplica aquí y revisamos las opciones contigo.
